Nous vous communiquons, directement dans le texte ci-dessous et surligné en orange, notre analyse critique objective de la note du CS  du 26 mars 2026

Conseil Syndical Manin-Hautpoul Le 26 mars 2026

Note à l'attention des copropriétaires - AGE du 7 avril 2026

Mesdames, Messieurs,

En prévision de l'Assemblée Générale Exceptionnelle du 7 avril prochain, et en complément de la courte note jointe à la convocation, le Conseil Syndical souhaite vous apporter des précisions sur les points qui seront soumis au vote, afin que vous puissiez vous exprimer de manière informée.

En préliminaire, nous observons que cette note n’étant pas jointe à la convocation de l’AGE, elle ne peut être, en conséquence, considérée comme faisant partie de l’Ordre du jour.  Le CS pouvait comme tout copropriétaire, introduire sa propre résolution puisqu’il était en charge de produire un comparatif des différents scénarios proposés en AG. 

RAPPEL DES DISPOSITIONS DU REGLEMENT DE COPROPRIETE

Le règlement de copropriété prévoit, sans équivoque, la présence de deux couples de gardiens, l’un pour le groupe de bâtiments ABC, l'autre pour le groupe DEF. La notion de « couple » n'est plus utilisée en droit du travail (les contrats étant désormais individualisés), mais il convient de

retenir que le règlement prévoit la présence de quatre gardiens. Leurs missions sont

précisément définies dans le règlement de copropriété. Une présentation précise sera faite en AG. 

1 - Le CS écrit : La notion de couple n’est plus utilisée en droit du travail.

 Nous avons donc ici la première infraction au droit du travail inscrite dans notre RCP ce qui le rend inapplicable pour la question du recrutement du couple. 1er conséquence : si l’on ne recrute pas un couple mais deux gardiens sans liens matrimoniaux, comment résolvons nous la question du logement ( le logement est pour le couple ) ?

 

2 - Le CS écrit : Les contrats sont désormais individualisés : Nous avons là la deuxième entorse au Droit du travail. Notre RCP impose un contrat unique par couple de gardiens. Notre RCP est donc encore une fois inapplicable. Les rédacteurs de notre RCP orignal  tenaient à cette clause parce qu’elle garantissait aux premiers copropriétaires une certaine stabilité et pérennité du couple des gardiens. On comprend bien qu’aujourd’hui, cette clause n’est plus admissible.  

 

3- Le CS écrit :  Les missions sont précisément définies dans le RCP :  Qui peut encore comparer les missions des années 60/70 avec les missions confiées aux gardiens aujourd’hui. Les conditions et les horaires de travail ont changés. Par ailleurs les missions de gardiens sont encadrées par la Convention Collective Nationale des gardiens. Elles se traduisent par des UV qui conditionnent le montant de leur salaire. Comment peut-on se alors se référer au RCP qui, une nouvelle fois déroge sur ce point aux dispositions du Code du Travail et de la C.C.N ?  

CADRE LEGAL ET REGLEMENTAIRE

Les avis juridiques, notamment celui des juristes de l'Association des Responsables de Copropriétés (ARC) convergent et indiquent qu'un vote pour la suppression de tous les postes de

gardiens relève de l'unanimité des voix du syndicat des copropriétaires, lorsque ce

service  s’ impose par le règlement de copropriété, ce qui est notre cas.

Le CS écrit : Les avis juridiques convergent :  Tous les avis juridiques ne convergent pas. En effet le CS a demandé au Syndic SECRI une consultation d’Avocat en 2023. Cette consultation a donné lieu à un courrier qui conclue à la possibilité de sortir de la règle de l’unanimité pour la suppression de postes de gardien en adoptant l’article 26 et 26-1 ( Loi ELAN de 2018). Les copropriétaires peuvent demander la communication de ce courrier.  

 

Par ailleurs,  si la suppression des 4 gardiens est présentée comme un scénario possible, elle n’a jamais été présentée comme la solution à privilégier par aucune des parties ( ni Syndic, ni CS, ni M.et Mme Bony, ni les auteurs du Blog Hautpoul-Manin ) 

Par ailleurs, seul un gardien d'immeuble logé (catégorie B) lié par un contrat de travail avec une copropriété peut légalement assurer des tâches essentielles :

- La vigilance durant son amplitude de travail (cf. Convention Collective Nationale (C.C.N.) des concierges et employés d'immeuble) ;

- La surveillance des entreprises effectuant des opérations sur la résidence (cf. annexe I de la C.C.N. précitée).

Le CS écrit : Tâches essentielles : Cela va bien dans le sens d’une solution à 2 gardiens que nous privilégions, ainsi qu’un grand nombre de copropriétaires. Mais attention, le recrutement doit se faire en catégorie B avec logement de fonction. Ce qui exclut tous recrutements en catégorie A.

FONCTIONNEMENT ACTUEL DE LA COPROPRIETE

Le Conseil Syndical souhaite attirer votre attention sur le fait que l'organisation actuelle de la résidence repose, de manière disproportionnée, sur ses membres, depuis le départ des gardiens logés. Les régisseurs assurent un travail souvent satisfaisant, mais dans la limite de leurs attributions. De nombreuses opérations de travaux ou d'entretien sont aujourd'hui organisées sous la supervision des membres du Conseil Syndical, alors qu'elles devraient relever des gardiens.

Par ailleurs :

- L'autonomie des salariés actuels n'est pas toujours au rendez-vous ;

- Leur statut permet leur remplacement à tout moment, sans garantie de continuité ni de

connaissance d e la résidence ;

- Les missions de surveillance générale et de maintien de la bonne tenue de l'immeuble ne

sont pas pleinement assurées ;

- Un régisseur non-logé, rémunéré par un prestataire, n'a nécessairement pas la même

implication dans la vie et la surveillance de l'immeuble qu'un gardien logé qui y réside.

Le CS écrit : Supervision des travaux ou entretien ,sont sous la supervision du CS :  

De quels travaux  et missions d’entretien parlent-on ?  Les opérations de travaux sont sous la surveillance du syndic  dans l’accomplissement de sa mission de Maître d’ouvrage. Nous lui versons pour cela des honoraires onéreux. 

Les missions d’entretien relèvent des régisseurs. En cas de dysfonctionnement, il est urgent de faire respecter ou de revoir les clauses du contrat avec le prestataire CLeanbox. 

POINT SUR LES RESOLUTIONS PROPOSEES DANS L'ORDRE DU JOUR

Les résolutions 1 à 10 résultent du travail conjoint du syndic et du Conseil Syndical, faisant suite aux demandes exprimées lors de l'AGO 2025. Les résolutions 1 à 16 proviennent d'une demande de M. et Mme Bony, copropriétaires bailleurs, et sont retranscrites sans modification.

Certains scénarios se recoupant, vous trouverez ci-dessous un tableau comparatif :

congés)

Scénario envisagé Estimations SECRI Estimations M. et Mme Bony

Scénario 1 : externalisation complète et suppression des 4 postes de gardiens

Situation actuelle 216 000 €.  Scénario 2: un poste de gardien par groupe de bâtiments + une société de nettoyage 133 200 € (dont 82 800 € de gardiens et 50 400 € de prestation

ménage) 150 000. Scénario 3: recrutement de deux gardiens par groupe de bâtiment

150 000 € (hors remplacement lors des congés)  250 000 € 

Il est surprenant de voir utiliser par le CS le tableau comparatif qu’il n’a pas  produit lui-même, comme décidé en AGO de juin 2025 !

 

POINT SUR LES SCENARIOS :

 

Scénario 1 : Ce choix nécessite, sans ambiguïté, un vote à l'unanimité des copropriétaires.

La jurisprudence et le cadre légal sont clairs à ce sujet. Une société prestataire ne peut pas assurer une compensation intégrale des missions exercées par des gardiens logés relevant de la convention collective.

Scénario 2 : le maintien d'un poste de gardien dans chaque résidence, qui assurerait les missions

listées dans le RCP et dans la CCN, permet de justifier un vote à la majorité de l'article 26

(majorité des membres du syndicat, représentant au moins 2/3 des tantièmes). Cette solution est

proposée par le syndic (résolutions 7 et 8) et par M. et Mme Bony (résolutions 14 et 15).

Scénario 3: Le choix de conserver quatre gardiens correspond à la situation prévue par le règlement de copropriété. Il ne nécessite donc pas de modification de celui-ci, et pas de vote non plus.

Travaux : l'approbation des travaux est le préalable à la mise en œuvre des scénarios 2 et 3

Travaux de rénovation des loges :  Nous remarquons que les devis comportent les remplacements des baignoires dans les appartements de fonction. Pour un CS qui veut nous imposer des travaux de rénovation énergétique tout à fait discutables, il est surprenant de voir reconduire la pose de baignoire et non le remplacement par des douches, pourtant recommandées par tous les experts !  

RESUME :

Le Conseil Syndical souhaite que, lors de cette AGE, la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (ainsi que la jurisprudence associée) et le règlement de copropriété soient pleinement respectés. En

conséquence, la résolution visant à supprimer l'ensemble des postes de gardiens doit être adoptée

à l'unanimité. Les résolutions correspondant au scénario 2 ne peuvent l'être qu'à l'article 26.

Au regard du fonctionnement actuel de la résidence, de sa taille et de ses besoins, ainsi que des

éléments exposés dans la présente note :

- Il n'apparait pas juridiquement réaliste de voter les résolutions 7, 8, 12, 13, 14 et 15 ;

Il est toutefois essentiel de se prononcer entre les deux entreprises de travaux en votant

pour la résolution 9 ou la résolution 10.

 

Le CS écrit que la loi de juillet 1965 soit respectée tout en oubliant que de nombreuses loi sont venues la compléter et/ou la modifier, notamment les lois ALUR et ELAN, pour ne citer que les plus récentes. 

 

Nous nous associons au CS pour demander l’application de toute  la réglementation en vigueur et nous nous garderons bien de donner des instructions autoritaires de vote laissant à tous les copropriétaires qu’ils soient bailleurs ( ils sont la majorité dans cette Résidence ) ou non, la responsabilité de leurs choix.